מדוע עסקה כזו שונה מכל עסקת נדל"ן אחרת?

מכירת "דירה רגילה" היא עסקה פשוטה יחסית. במקרה שלכם, המצב מורכב פי כמה:

1. ריבוי יורשים – לרוב, דירת ירושה שייכת למספר יורשים (אחים, בני דודים). לכל אחד רצונות שונים, צרכים כלכליים אחרים ולעיתים גם משקעים רגשיים. נדרשת הסכמה מלאה, וכל עיכוב יכול לסכן את העסקה.
2. רישום הזכויות – לפני המכירה, חובה להוציא צו ירושה או צו קיום צוואה, ולרשום את זכויות היורשים בטאבו. ללא הסדרת הרישום, לא ניתן למכור את הנכס.
3. התחייבויות קודמות ליזם – אם המוריש (ההורה או קרוב המשפחה שנפטר) כבר חתם על הסכם עם יזם התחדשות עירונית, היורשים "נכנסים בנעליו" ומחויבים להסכם זה, על כל סעיפיו.
4. הערכת שווי נכונה – אתם לא מוכרים את הדירה הישנה והמוזנחת כפי שהיא היום. אתם מוכרים "דירה עתידית" או את הזכות לקבל אותה. שווי הנכס מגלם פוטנציאל עצום, וקשה מאוד לאמוד אותו ללא מומחיות.
5. היבטי מיסוי מורכבים – מכירת דירת ירושה בפרויקט התחדשות עירונית פותחת חזית מיסוי סבוכה – מס שבח, היטל השבחה, ופטורים אפשריים שחובה לבדוק בקפידה.

תפקידו של עורך הדין: המגשר, האסטרטג והמגן

בסיטואציה רגישה זו, עורך הדין ממלא מספר כובעים קריטיים כדי להבטיח שהאינטרסים שלכם יישמרו:

1. "כיבוי שריפות" וגישור בין היורשים

השלב הראשון והחשוב ביותר הוא להביא את כל היורשים להסכמה. עורך הדין פועל כמגשר אובייקטיבי, מציג את האפשרויות בצורה שקופה, מסביר את ההשלכות הכלכליות של כל החלטה ומסייע בניסוח הסכם בין יורשים. הסכם זה מסדיר את אופן המכירה, את חלוקת התמורה ואת מנגנון קבלת ההחלטות, ומונע סכסוכים עתידיים.

2. הסדרת הרישום (צו ירושה וטאבו)

עורך הדין יטפל במהירות וביעילות בהליך המשפטי של הוצאת צו הירושה או צו קיום הצוואה, וידאג לרישום הזכויות על שם כלל היורשים בטאבו – שלב הכרחי לפני כל מכירה.

3. ניהול המשא ומתן מול היזם והרוכשים

זוהי ליבת המומחיות. עורך הדין יבחן לעומק את ההסכם הקיים מול היזם (אם נחתם).

• אם טרם נחתם הסכם: הוא ינהל מו"מ מול היזם כדי למקסם את התמורות עבורכם.
• אם כבר נחתם הסכם: הוא ינהל את המכירה מול רוכש פוטנציאלי, וידאג שהרוכש מקבל עליו את כל ההתחייבויות שלכם כלפי היזם. עורך הדין יוודא שהחוזה החדש מגן עליכם מכל תביעה עתידית מצד היזם או הרוכש.

4. תכנון מס אופטימלי

עורך דין מנוסה יבצע תכנון מס מדוקדק. הוא יבחן את זכאותכם לפטורים ממס שבח (למשל, פטור על דירת ירושה), יבדוק את החיוב בהיטל השבחה ויפעל להפחתת חבויות המס באופן חוקי, מה שיכול לחסוך לכם מאות אלפי שקלים.

שאלות ותשובות נפוצות